主题：大学教师诉说楼市真相 准确预言未来房价走向

编者按：经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，是年轻人真相，不要被误导。

1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房

实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方；以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如南京65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。

平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读时才有自己的第一套50平的小套二。

很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。

当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。

2、收入预期及实际变化：不能静止地说不吃不喝多少年买一套房

中国正处于发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000。

通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少——10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少——2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。

10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢，房价稳定了。

4、要考虑生病、子女、父母养老、没钱买房

假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。

要解决生病的问题，最佳的办法应该是基本的医疗保险。

小孩问题也不用考虑，实际上你让小孩读普通的义务就可以了。

有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化中父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。

父母这辈子最大的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。

5、黑灯看住房空置率，不对，空置吗？不高，而且在正常范围，也有原因：

比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯；我告诉你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，网上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你，几乎100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定是有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人，可以不装修，又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是一件多麻烦的事情，一点一下就租出去，没有那么傻得人。

当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高(有些是自住，但由于小孩、退休养老、配套不完善等原因暂时空置)，其次确实也存在一定比例的投机购房，随着5年左右的市场消化(及投机的抛出)及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手的以外。